Ograničena stopa. U ulaganju u nekretnine, brzo ćete naučiti da je stopa limita jedna od najčešće korištenih metrika za razmatranje ulaganja. Ovo je jednostavan način za procjenu financijskih rezultata ulaganja, ali kao što ćete vidjeti u ovom članku, ono ima ograničenja.
Uvod
Metoda izravne kapitalizacije je izračun omjera kapitalizacije. To je kao definicija. Maksimalni ulog se izračunava i određuje na sljedeći način. Na primjer, ako zgrada ostvaruje 10.000 USD neto operativnog prihoda i prodaje se za 100.000 USD, stopa se može izračunati kao 0,1. Marginalne stope izražene su u postocima, tako da ovo čitamo kao 10 posto. Jednostavnost ovog izračuna omogućuje vam da ga brzo preuredite kako biste riješili nepoznatu brojku. U gornjem primjeru znamo NOI i vrijednost, ali kada bismo imali samo NOI i stopu ograničenja, mogli bismo jednako lako odrediti vrijednost. Korisnost ovoga je očita, budući da nećete uvijek imati sve tri informacije. Profitabilnopristup metode izravnih velikih slova može se vidjeti dolje na fotografiji. Ovo je primjer nekretnina.
Opseg korištenja metode izravne kapitalizacije prihoda
Budući da se maksimalna stopa može izračunati tako brzo i jednostavno, postala je broj koji ulagači i drugi stručnjaci za nekretnine koriste za usporedbu jedne investicije s drugom. Možda se razmatraju dvije investicije gdje obje imaju vrlo različite kataloške cijene i zvukove, ali ako se za svaku primjenjuje ista maksimalna stopa, možete ih jednostavno usporediti.
Profesionalni procjenitelji i investitori u nekretnine koriste različite pristupe procjeni vrijednosti. Metoda izravne kapitalizacije samo je jedna od njih, a oslanja se na istu formulu koju smo uveli ranije. U financijskoj terminologiji, metoda procjenjuje zgradu kao "trajnu". Zapravo, matematika iza ovog izračuna pretpostavlja da će ulaganje nastaviti stvarati povrat u nedogled.
Stopa ograničenja služi kao "popust" koji ulagači primjenjuju na ovaj tok prihoda za različite rizike s kojima on dolazi. Ne postoji takva stvar kao što je ulaganje bez rizika, tako da ulagači diskontiraju bilo koji tok prihoda kako bi uzeli u obzir potencijalne probleme i gubitke koji bi mogli nastati. Stopa gornje granice jednostavno nam govori o omjeru prihoda i cijene koji su investitori spremni prihvatiti za budući tok prihoda.
Koji si ti NOIkoristiti
Ovo je pitanje koje bi investitor uvijek trebao postaviti kada gleda stope kapitalizacije. Ne postoji općeprihvaćeni NOI. To stvara problem investitorima kada pokušavaju odrediti stopu tržišne kapitalizacije za dano ulaganje. Možda su čuli da se imovina u susjedstvu dotične prodaje "unutar sedam posto" kada je mogla biti samo na "brokerskim" brojevima koji su napuhali NOI. Ako je NOI veći ili niži, to će imati izravan utjecaj na stvarnu stopu ograničenja kojom se trguje imovinom. Stoga je važno surađivati sa svojim timom kako biste pregledali usporedivu tržišnu uspješnost i pažljivo razmotrili koja ograničenja stope smatrate važećima.
Kada treba koristiti ovu metodu
Ograničene stope i pristup izravnoj kapitalizaciji u vrednovanju koristan su alat koji kao investitor imate u svom alatu. To omogućuje brzu analizu transakcije, a ako se radi sustavno s kritičnim objektivom, može biti moćna tehnika. No, osim ovoga, postoji mnogo pomoćnih ili alternativnih metoda ocjenjivanja. Znati kada trebate napraviti više od ovog izračuna važna je vještina pri razvoju sposobnosti analize trgovine.
Izvođenje formule metode
U analizi ulaganja u nekretnine, stopa kapitalizacije jednaka je omjeru neto poslovnog prihoda i vrijednosti nekretnine. Koriste se stope kapitalizacije usporedivih nekretninadiskontiranje neto operativnog prihoda nekretnine kako bi se dobila njezina intrinzična vrijednost.
Kao i svako drugo ulaganje, nekretnine se vrednuju po sadašnjoj vrijednosti budućih novčanih tokova. Postoje dvije metode za vrednovanje nekretnina: metoda izravne kapitalizacije i metoda diskontiranog novčanog toka. U opciji izravne kapitalizacije, tok prihoda od imovine, mjeren neto poslovnim prihodom, smatra se trajnim, a vrijednost imovine jednaka je NOI podijeljenom s diskontom.
Formula
Vrijednost imovine metodom izravne kapitalizacije određena je formulom za sadašnju vrijednost trajnog plaćanja:
r je stopa kapitalizacije, a NOI je neto operativni prihod. On inherentno uključuje stope rasta NOI u izračun. Granična stopa r jednaka je diskontnoj stopi i minus stopi rasta g. Ovo su varijable za formulu metode izravne upotrebe velikih i malih slova.
Preuređivanje gornje jednadžbe, dobivamo matematički izraz za r. Stopa kapitalizacije r utvrđuje se na temelju omjera neto prihoda iz poslovanja (NOI) i vrijednosti usporedivih nekretnina. NOI jednakih prihoda - imovina umanjena za sve operativne troškove, popravke i održavanje, osiguranje, poreze na imovinu, režije, itd. NOI je neravnomjerna mjera neto novčanih tokova, tj. ne odbija nikakve troškove kamata ili bilo koje druge kapitalne troškove, kao i vrijednost nekretnine i maksimalnu stopu.
Marginalne stope
Marginalne stope koje se koriste za procjenu imovine moraju biti iz transakcija nekretninama koje su vrlo slične imovini koja se procjenjuje u smislu lokacije nekretnine, veličine, prirode imovine (stambene i poslovne), roka zakupa (kratkoročno ili dugoročno), starost, tj. utvrđeni su troškovi popravaka i poboljšanja, itd.
Primjer korištenja metode izravne kapitalizacije prihoda
S obzirom na sljedeće podatke, vrijednost imovine A koristeći graničnu stopu dobivenu korištenjem informacija dostupnih za prodaju imovine B i C, ovisno o tome što je najprikladnije. Primjer metode izravne kapitalizacije u poslovnom vrednovanju:
| Nekretnina | A | B | C |
| NOI | 1, 000, 000 $ | 2,000,000$ | 15, 000, 000 $ |
| Vrijednost | ? | 25,000,000$ | 150,000,000$ |
| Uvjet zakupa | 10 godina | 8 godina | 3 godine |
| Broj stanara | 2 | 3 | 10 |
Svojstvo B više je nalik svojstvu A nego svojstvu C, stoga nam je potrebna vrijednost svojstva A koristeći postotak kapitalizacije dobiven iz vrijednosti i NOI informacija o svojstvu B.
Stopa gornje granice može se prilagoditi gore ili dolje kako bi odražavala razlike između usporedivihsvojstvo (tj. svojstvo B) i svojstvo koje se procjenjuje (tj. svojstvo A).
Izravna kapitalizacija u odnosu na analizu diskontiranog novčanog toka
Mnogi brokeri za komercijalne nekretnine, zajmodavci i vlasnici koriste procjene nekretnina imajući na umu prihodovni pristup. Vrednovanje izvedeno iz izravne kapitalizacije je analiza diskontiranog novčanog toka (DCF). Za procjenu izravne kapitalizacije, stabilizirani neto poslovni prihod (NOI) podijeljen je sa stopom tržišne kapitalizacije. Procijenjeni trošak, DCF analiza zahtijeva procjenu svake godine zajedno s NOI-om, zajedno s očekivanim troškom poništenja na kraju razdoblja analize. Obično analitičar koristi kapitalizaciju zarade za procjenu povrata. Ove očekivane novčane koristi se zatim diskontiraju po odgovarajućoj stopi kako bi se došlo do tržišta procjene. Metoda izravne kapitalizacije u procjeni rizika ulaganja razmatra se prema približno istim pravilima.
Procjena neto operativnog prihoda
Iako su ovi izračuni jednostavni i izravni, ovise o pretpostavkama procjenitelja ili procjenitelja. Kada se koristi izravna upotreba velikih slova, potrebno je procijeniti svojstva stabiliziranog NOI-a. Ova se procjena temelji na tržišnim podacima za usporedive nekretnine na području tržišta; predstavlja mišljenje procjenitelja o tome kako bi imovina trebala funkcionirati. Budući da se mišljenje procjenitelja temelji na promatranju tržišnih podataka, teško je pronaći grešku u njegovoj ili njezinoj procjeni NOI-a. Kada je tržište "adekvatno", posebno je koristan koncept "stabiliziranog NOI-a". Međutim, posebnadva područja zabrinutosti.
Prvo, što ako nekretnina ima značajno slobodno mjesto u trenutku procjene? Očito, nitko ne razvija nekretnine s očekivanjem značajnog, trajnog slobodnog radnog mjesta. Dakle, procjenitelj može koristiti tržišni udio slobodnih radnih mjesta, a ne svojstva stvarnih slobodnih radnih mjesta. To rezultira povećanim NOI-om za modifikator stavke i može povećati vrijednost modifikatora.
Drugo, ako se očekuje da će se budući NOI nekretnine povećati zbog povećane potražnje za prostorom, što dovodi do viših stopa najma, jednogodišnja izravna kapitalizacija NOI-a može podcijeniti nekretninu. Budući da DCF analiza omogućuje godišnje prilagodbe unutar stope najamnine, stope slobodnih radnih mjesta, gubitaka naplate i operativnih troškova, DCF analiza se može koristiti za predviđanje kupčevog povećanja NOI-a tijekom vremena.
Kada se očekuje da će nekretnina u potpunosti biti iznajmljena u sljedećih tri do pet godina, na primjer, troškovi života mogu se smanjiti na željenu razinu. Ova specifikacija očekivanih promjena rezultira realnim procjenama NOI-a tijekom razdoblja - rezultat je mnogo bolji od kapitaliziranja godišnjeg NOI-a. No, s druge strane, samo uz pretpostavku da će se stopa slobodnih radnih mjesta smanjiti tijekom trogodišnjeg razdoblja, to može dovesti do napuhanog NOI-a.
DCF analiza savršena je za ovakve situacije. Međutim, DCF analiza nije od velike koristi kada je u pitanju saznanje da je nekretnina u potpunosti iznajmljena. Sadašnja vrijednost niza jednakih godišnjih novčanih tokova jednaka je protuvrijednostikapitalizirana vrijednost. Nije pogreška koristiti svojstva DCF analize kada se ne očekuju značajne promjene u NOI. Međutim, korisnici izvješća o vrednovanju trebaju biti svjesni da rezultati ove metode nisu ništa bolji od onih dobivenih pravilnom primjenom izravne kapitalizacije. Metoda izravne kapitalizacije u procjeni rizika ulaganja razmatra se prema približno istim pravilima.
Izbor velikih slova i popustnih stopa
Teoretski, zabrinutost oko kapitalizacije jednogodišnjeg NOI-a isključena je. Vještina procjenitelja u određivanju tržišne kapitalizacije, stope usporedive prodaje - to igra veliku ulogu. Ako je stopa tržišne kapitalizacije izvedena iz prodaje nekretnina sa stopom slobodnih mjesta koja je usporediva s predmetima s odgovarajućim očekivanjima kupaca o sudbini u potpunosti iznajmljene nekretnine, vrijednost se može procijeniti iz neprilagođenog NOI-a i stope tržišne kapitalizacije.
Također kupci koji očekuju u budućnosti povećanje NOI-a u svojim svojstvima cijena plaća odražavaju ova očekivanja. U oba slučaja očekivanja se odražavaju u promatranoj kapitalizaciji cijene. Problem evaluatora nastaje kada je potrebno uskladiti objekte koji se ne mogu pronaći. U tom slučaju, procjenitelj mora razviti stopu kapitalizacije i procijeniti NOI od najboljih dostupnih kolega i proizvesti procjenu tržišne vrijednosti koja odražava očekivanja potrošača.
Za analizu DCF-a koristi se odgovarajuća diskontna stopa, pretvarajući procjene NOI uvrijednosti. Kada se DCF analiza koristi za vrednovanje tržišta nekretnina, diskontna stopa mora se izvući iz tržišta korištenjem usporedivih podataka o nekretninama. Dakle, potreba za relevantnim usporedivim podacima ista je za DCF analizu i za izravnu kapitalizaciju. Kada se DCF analiza koristi za analizu ulaganja, potrebna stopa povrata treba se koristiti za diskontiranje očekivanih novčanih tokova.
Neophodan težak izbor
Analiza izravne upotrebe velikih i malih slova i DCF - svaki je prikladan u određenim okolnostima. Konkretno, izravna upotreba velikih slova prikladna je za očekivanje stabilnih svojstava analize NOI; DCF je dobro prikladan za očekivana svojstva promjenjivog NOI. Odabir odgovarajuće stope kapitalizacije i diskontne stope ponekad može biti težak za obje metode. Glavna prednost DCF analize je u tome što se u prikupljanju podataka potrebnih za procjenu NOI-a za razdoblje analize, mora naučiti o perspektivi nekretnine.
DCF analiza zahtijeva pažljivo razmatranje. Stopa kapitalizacije očekivane ponude i potražnje za određenom vrstom prostora i operativnih troškova. Pravilno izvedena, takva analiza može pružiti informacije koje nisu vidljive izravnom upotrebom velikih slova. Međutim, često primarna upotreba DCF analize potvrđuje tržišnu vrijednost procjene izravne kapitalizacije. Iako procjene korištene u DCF analizi mogu biti točnije za neka svojstva NOI-a, neovisna potvrda procjene izravne kapitalizacije tržišne vrijednosti zahtijeva odgovarajući popust.cijene.
Zaključak
U suvremenom svijetu postoji veliki broj ekonomskih instrumenata i prilično ih je teško razumjeti. U ovom članku detaljno je analizirana metoda izravne kapitalizacije. Ovo je vrlo korisna tehnika koja se često koristi u ekonomiji. Sada je čitatelj upoznat s njim i može ga koristiti. Metoda izravne kapitalizacije prihoda u vrednovanju bilo kojeg oblika poslovanja ili predmeta prihoda pomaže u izgradnji uspješnog poslovanja uz minimalne rizike.
